自宅を売却して、 新しい家に引越しして、住宅にかかる経費を抑える方法

まずは、自宅の売却について
ご自宅の売却には、「通常売却」と「任意売却」という方法があります。

★「通常売却」 ケース１
これは、
「ご自宅の売却金額 ＞ 住宅ローンの残額」
売却金額で住宅ローンを全額返済できるケースです。

★「通常売却」 ケース２
「ご自宅の売却金額 ＜ 住宅ローンの残額」
この場合、売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できないため、差額分を現金で用意する必要があります。
これらの２つのケースのように、通常、ご自宅を売却する場合は、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。なぜなら、抵当権（借金）がついている不動産を買う人は誰もいないからです。（抵当権が設定されている限り、その借金の返済が滞ると競売になる可能性があるので、そのような家は誰も購入しないですよね。）
　理想的には、「ケース１」のように、ご自宅の売却金額で住宅ローンの残額をすべて返済できるのが理想ですね。しかし、「ケース２」ように売却金額が住宅ローンの残額を下回ると、売却代金では住宅ローンが返しきれずに残ってしまいます。（これを「残債」と言います）。そうなれば、残った住宅ローンを現金で別途用意してでも完済しなければなりません。

★「任意売却」
「ご自宅の売却金額 ＜ 住宅ローンの残額」の場合
売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できない。さらに、差額分を現金で用意できないという場合は、任意売却という方法で解決することになります。通常、住宅ローンの残額を全額用意できない場合は、金融機関（銀行や住宅金融支援機構）は売却を認めてくれません。しかし、このような場合でも、話し合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば、売却することができます。これが任意売却なのです。
　本来、住宅ローンが残っていると、金融機関は「全額払ってもらえないと売却を認めない（抵当権を外さない）」と主張することができます。ただ、それで競売になってしまうと、普通に売却するよりもはるかに安くなってしまいます。競売で安くなると言うことは、債務者としては住宅ローンの残額（残債）がより多くなり、金融機関としては回収金額が少なくなるのです。よって、任意売却することを認めてくれる場合が多いです。また、任意売却の後に残った住宅ローン（残債）については、話し合いをして、今後の生活状況に応じて無理なく分割して支払うことになります。
　ちなみに、この場合の「任意」という言葉は、強制的に売却される「競売」（強制競売）と比較した場合、自らの意思で売ること（任意）から、「任意売却」と呼ばれるのです。

◆任意売却の流れ（ご相談～手続き、解決まで）

任意売却の場合でいくと相談～手続き、解決に至るまでの流れやスケジュールは、お借入が、フラット 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）であるのか、民間系の金融機関であるのかまた、ご相談者さまのご状況等によって、取るべき方法は異なってきます。また、任意売却の期間は、通常 3 ヵ月～6 ヵ月ほどかかりますが、債務状況や物件の状況などによって、任意売却に要する期間は変わってきますのであくまで一つの目安としてお考えください。

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