※データ自体は古いものになるため、参考程度にお読み下さい。これから不動産の
ご購入を考えている方に、少しでもお役になればと思います。

住宅ローンが返済できなくなる理由とは？

～住宅ローン返済が出来なくなる主なケース～

なぜ、住宅ローンを借りた方は、その返済が出来なくなるのでしょうか？？？
その主な理由としては、下記のようなケースが考えられます。

➀会社倒産、リストラ、病気などで失職により住宅ローン滞納
会社倒産、リストラ、病気などで失職により収入が減少することで、支払い不能に
なるということです。
そして、この理由というものがもっとも多く相談されるものになります。

➁無理のある資金計画で住宅ローンを組んだことによる住宅ローン滞納
年収と住宅ローン返済に回すお金との返済比率の適正な上限は、一般的にはおおよそ
25％程度以内だといわれています。

➂住宅ローンで購入した不動産の運用で失敗し住宅ローン滞納
これは、住宅ローンで不動産を購入したものの、実際には自分はその家に住むこと
なく、他人に貸出し自分は他に家を借りて住むというものです。
この理由として、転勤や転職といったケースの方もいますが、住宅ローンの返済に
行き詰まり、賃貸に回すという方もいます。
この場合、家の所有者が家を貸出しているケースで、任意売却を行なう際には、
そこに住んでいる賃借人との退去交渉も必要になってくるケースもあります。

➃ギャンブル、浪費などによる住宅ローン滞納
あまり多いケースではありませんが、ない訳ではありません。
また、不動産の所有者本人にギャンブル癖や浪費癖が無い場合でも、同居人、
例えば、妻などが浪費家で主人に内緒で収入以上の貴金属やブランド品、家具、
調度品、洋服などを主人名義のクレジットカードで購入し、主人がその事実に気が
付いたときには手遅れというケースも存在します。

➄離婚をきっかけとする住宅ローン滞納
最近、件数を増やしているのが、離婚が絡んだ任意売却です。
離婚関係で良くある質問として、財産分与として自宅の所有権移転を元妻が受け、
自宅の住宅ローンは引き続き元夫が負担し、自宅には元妻が住み続ける旨を記載した
協議離婚書を作成したものの、元夫が住宅ローンの支払いを怠り、競売になったという
ケースもあります。離婚に伴う住宅ローン問題を解決する時にも、任意売却は大きな
役割を果たします。しかし、所有者、あるいは共有者全員の協力が必要になります。
ただ、任意売却の場合は当事者同士だけではなく、不動産業者等の第三者が入ります
ので、事態が解決しやすくなることもあります。

なかでも特に多いのが、➀失職による住宅ローン滞納と ➄離婚をきっかけにする
住宅ローン滞納になります。この2 つに関してはなかなか予想することが出来ません
ので、やむを得ないところがあります。
ただ、無計画な資金計画やギャンブル、浪費などによる住宅ローン滞納というのは、
事前に避けることが十分に可能です。無計画な資金計画に関しては、大丈夫だろうと
安易に考えることなく、念には念を入れて慎重になって決めておきましょう。
また、住宅ローンで購入した不動産を賃貸にしたりする場合、基本的には借りている
銀行に告知する義務がありますが、ほとんどの場合が、銀行に告知することなく勝手に
賃貸しているので、そんな中、住宅ローンで行き詰ってしまうと問題が複雑化します。
複雑化する前に任意売却という手段を考えた方がいいでしょう。
任意売却は新しいスタートラインに立つためのものなので、積極的に採用していく手段です。

・住宅ローンを払えない人が急増

住宅ローンは30年返済、35年返済と、長期に亘って支払っていくのが通常です。
自身の収入や生活スタイルに合わせて、住宅ローンの年数を決定しています。
しかし、返済能力を超える住宅ローンを組んでしまっている人がいるのも事実です。
住宅ローン返済に当たっては、無理のない慎重な計画を立てる必要があります。
金融機関の一般的な規定では、返済期間を「完済時年齢満 80 歳未満までの範囲で
最長 35 年まで」と定めています。
しかし、実質的には定年後にも住宅ローンを支払うのは、容易ではないはずです。
多くの人は出来るだけ繰り上げ返済して、短期間で完済することを目標にしています。
住宅金融支援機構の統計調査では、貸出期間が 35 年以下は 10.7％、30 年以下が
44％、25 年以下は 27.1％ となっています。
この結果を見ても、出来るだけ早く返済したい考えが分かります。

ちなみに、2017年8月現在の住宅金融支援機構『フラット35』の金利情報は
次のようになっています。
•返済期間：15 年～20 年/年 1.040%～年 1.610%
•返済期間：21 年～35 年/年 1.120%～年 1.690%
このように、低金利水準が続いている現在だからこそ、返済を短縮するチャンスでも
あります。

先ほどの返済期間の話に戻りますが、当初の借入期間の平均が 25.7 年に対し、
実際の平均経過年数が14.4 年になります。この数字からも、多くの人が繰り上げ
返済していることが分かります。その一方、住宅ローンが返済できなくなった人たちも
います。2012年の総務省統計による、3ヶ月以上の返済遅延の世帯主年代は、40代が
一番多く、次いで50代、60代となっています。この結果から、長期の返済で高齢に
なってから、破綻する傾向が多いことが分かります。

・急増した理由は？
では、どのような理由で破綻者が急増してしまったのでしょうか？
日本弁護士連合会の統計調査結果では、住宅ローンを原因として破産した人は、
10 年間で 1.5 倍になっています。
では、なぜ住宅ローンの返済が出来なくなったのでしょうか？
主な原因は次の通りです。
・失業（リストラ）
・給料や賞与の減少
・自己資金がない無理なローン
・予期しない病気
・子供の教育費の増加
・離婚や別居
ここ数年の不景気のあおりで、リストラになって失業したり、給料の減少や賞与カット
など、予想もしない状況になったこと。また、頭金 0 円などというセールストークに
乗せられて、自己資金が無いのに無理なローンを組んだ事も大きな原因です。
40 代・50 代になると、子供の大学進学で教育費が一気に増加します。
そうなると、住宅ローンの返済も厳しくなるのは当然のことです。
住宅ローンを抱えている共働きの夫婦が離婚や別居をすると、 収入が半減するのです
から、当然に返済が出来なくなります。
以上の様に、住宅ローンの契約時には想定できなかった事態に見舞われた途端、
あっけなく破綻する事になってしまいます。

・払えない世帯の割合
近頃「中年破綻」「老後破綻」「下級老人」といった言葉を耳にします。
様々なリスクが発生する年齢なのかもしれません。
住宅ローンの破綻世帯の、正確な統計データは存在していません。
住宅金融支援機構で発表している統計資料に、「リスク管理債権」というものが
あります。
住宅金融支援機構のトラブルに関する統計を参考に、分析してみたいと思います。
同機構の平成27年度「リスク管理債権」を例にとると、次のようになります。
・破綻先債権：783 億円
・延滞債権：3413 億円
・3 ヶ月以上延滞債権：938 億円
・貸出条件緩和債権：7308 億円
・元金残高：243015 億円
・比率：5.12％
・条件緩和除比率：2.11％
・破綻先比率：0.32％
住宅金融支援機構では、「貸出条件緩和」「3 か月以上延滞」「延滞」「破綻」の
4 つに分類して集計しています。
「貸出条件緩和」は、債務者の再建及び支援を図ることを目的として、金利の
減免や利息の支払猶予、元金の返済猶予など、債務者に有利となる返済条件の変更
を行ったものです。「3 か月以上延滞」は、返済期限を3ヶ月以上経過して延滞と
なっている貸付けの元金残高額になります。
「延滞」は、資産自己査定の結果、実質破綻先及び破綻懸念先に区分された債務者に
対する貸付けの元金残高額です。期間としては、6ヶ月が目安になります。
最後に「破綻」は、破綻先に区分された債務者に対する貸付けの元金残高額です。
2015 年度のリスク債権としては5.12％であり、大雑把に見ると、ローン利用者の
約20人に1人がトラブルを抱えています。
そのうち、返済条件の変更などで緩和されている人が 2.11％。完全に破綻して
しまった人の割合は0.32％で、 100 人に 1 人もいない計算になります。

・物件価格の高騰と住宅ローン

国土交通省の「不動産市場動向マンスリーレポート」統計によると、2013 年の
後半から地価が上昇しています。2020 年の東京オリンピックの開催で、更に
拍車をかけているようです。それに伴い不動産の売買価格も上昇しています。
また、同じく国土交通省の2016年度住宅経済関連データによると、住宅ローンの
年間返済額は、注文住宅・分譲住宅とも100 万円以上 150 万円未満が一番多く、
次いで50万円以上100 万円未満となっています。
中古住宅に関してはその逆で、50万円以上100万円未満が一番多く、100万円以上
150万円未満が次に多くなっています。
不動産の売買価格の上昇があれば、比例して年間返済額もアップします。
同様に2016年度の実収入の統計では、2 人以上の世帯のうち勤労者世帯では、
月平均額が 526,973 円でした。年間に換算すると 6,323,676円であり、例えば
先ほどの住宅ローンの年間返済額に当てはめて、100万円以上150万円未満だったと
します。仮に630万円の年収から150万円の住宅ローンを支払ったとしても、
480万円の生活費が確保でき、特段の贅沢や浪費がなければ十分生活していける
範囲になります。しかし、破綻理由のところでもあげた、失業（リストラ）、
給料や賞与の減少、予期しない病気、離婚や別居など、予想外の出来事があれば
それも崩れてしまいます。住宅ローンを組む際にも頭金を用意するなど、しっかり
余裕をもって組むことが大切です。
それでも返済が不能になった場合に、競売による売却の他に任意売却
という方法もあります。
市場価格に近い金額で売却できるため、検討してみることをお勧めします。